Reforma planistyczna – zamiast budów, problemy ( z dnia na dzień niektóre działki rolne bezwartościowe)

Nie da się już na uproszczonych zasadach zmienić statusu działki rolnej na budowlaną. Przez długie lata bardzo często korzystali z tej możliwości inwestorzy. Z dnia na dzień reforma planistyczna uchyliła przepis ustawy o ochronie gruntów rolnych w tej sprawie. Nie przewidziała przy tym okresu przejściowego.

Gminy nie chcą wydawać warunków zabudowy dla działek rolnych klasy I-III. Obowiązująca ostatnia  reforma planistyczna uchyliła przepis, dzięki któremu łatwo było taką decyzją „odrolnić” działkę i przekształcić ją w budowlaną. Co gorsza, w patowej sytuacji znaleźli się także inwestorzy, którzy warunki uzyskali wcześniej. Obecnie decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej już jednak nie dostaną.

Blokada zabudowy działek rolnych

Chodzi konkretnie o nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: ustawa planistyczna). Zawiera ona zmiany także do innych ustaw, w tym do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej jako: ustawa rolna), a konkretnie do art. 7 ust. 2a.

Obecnie przepis mówi, że nie wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

– Oznacza to konieczność określenia obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym. Gminy dopiero przystępują do sporządzania planów ogólnych i jeszcze daleka droga do ich uchwalenia. Z tego powodu regulacja jest martwa, bo przepisy dla aktualnie obowiązujących studiów (plany ogólne mają je zastąpić) nie przewidywały określenia obszarów uzupełnienia zabudowy. Nie ma także nadal wydanego rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy, co uniemożliwia wyznaczanie takich obszarów w planie ogólnym w sposób zakładany przez ustawodawcę, a tym samym utrudnia lub wręcz wstrzymuje procedowanie planów ogólnych, w których założono wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy. Wstrzymuje to inwestycje .
– Uregulowanie umożliwiało zagospodarowanie działek rolnych znajdujących się wśród istniejącej, gęstej zabudowy, nie mających więc znaczenia dla produkcji rolniczej, bez konieczności przeprowadzania kosztownej i czasochłonnej procedury planistycznej .

Nowelizacja pozbawiła inwestorów tej możliwości. Teraz to gmina będzie decydować. 

Brak przepisów przejściowych

Ustawodawca ma prawo do zmian. Nie może jednak pozbawiać szansy na dokończenie inwestycji na starych zasadach. Tymczasem tak się stało w wypadku działek rolnych. W ustawie planistycznej zabrakło przepisów przejściowych dla warunków zabudowy wydawanych na podstawie art. 7 ust. 2a ustawy planistycznej. Tymczasem zasady przejściowe ustawa planistyczna przewiduje dla warunków zabudowy wydawanych na jej podstawie.

Z dnia na dzień działka stała się bezwartościowa

Problem będą mieli też inwestorzy, którzy dysponują już wydanymi warunkami, a nie wystąpili jeszcze z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub są w trakcie procedowania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. W tych przypadkach organ również będzie musiał odmówić wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, ponieważ wyłączenie gruntów z produkcji rolnej na podstawie decyzji dotyczy gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze.

– W konsekwencji, nawet mając w ręku warunki zabudowy, inwestor nie może z niej skorzystać, bo nie uzyska decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej. Grunt, który potencjalnie był gruntem budowlanym i wymagał jedynie uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, by można było uzyskać pozwolenie na budowę, nagle – można powiedzieć bez ostrzeżenia, bez zapewnienia możliwości kontynuowania podjętych w oparciu o dotychczasowy przepis planów inwestycyjnych – stał się gruntem bezwartościowym.

Inwestor powinni być traktowani jednakowo

Tymczasem Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie podnosił, że Konstytucja RP wymaga, aby sytuacja prawna osób dotkniętych nową regulacją była poddana takim przepisom przejściowym, by mogły one mieć czas na dokończenie przedsięwzięć podjętych na podstawie wcześniejszej regulacji i w przekonaniu, że będzie ona miała charakter stabilny. Obowiązek uregulowania tych sytuacji wynika z konstytucyjnej zasady zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa, która nakazuje ustawodawcy należyte zabezpieczenie interesów w toku. W opinii prawników ustawodawca nie może zatem zaskakiwać obywateli regulacjami, które mają wpływ na ich sytuację prawną.

– Na mocy art. 2, art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji własność podlega szczególnej – równej dla wszystkich ochronie prawnej oraz może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Skoro dany grunt spełniał warunki z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązujące do 23 września 2023 r., to powinna być możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy z ich zastosowaniem. Takie rozwiązanie legislacyjne może stanowić naruszenie wynikających z art. 2 Konstytucji zasad zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz bezpieczeństwa prawnego .