Budowa i zbywanie nieruchomości w systemie deweloperskim
oraz nabywanie i zbywanie nieruchomości poza tym systemem
(stan na dzień 3 lutego 2025 r.)
| „System deweloperski” jest pojęciem niezdefiniowanym wprost w prawie. Za system deweloperski można, na potrzeby niniejszej notatki, uznać całość rozwiązań prawnych dotyczących kwestii deweloperskich, ustanowionych przepisami tzw. „ustawy deweloperskiej”, czyli ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 poz. 695) – dalej jako: „ustawa” lub „ustawa deweloperska”. Słowniczek określeń użytych w ustawie (i tym samym częściowo w niniejszej notatce) wyszczególniony jest w art. 5 ustawy. | |
| SYSTEM DEWELOPERSKI | POZA SYSTEMEM DEWELOPERSKIM |
| UMOWA | |
| Ustawa znajdzie zastosowanie przede wszystkim do umów deweloperskich. Umowa deweloperska jest szczególnym typem umowy nazwanej, której stronami są deweloper oraz nabywca: deweloper zobowiązuje się do: wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych; nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa wskazanego wyżej. Ustawa deweloperska obejmuje także inny umowy (np. niektóre umowy sprzedaży między przedsiębiorcą innym niż deweloper a nabywcą) lub umowy przedwstępne. Umowa deweloperska lub inne umowy objęte regulacjami ustawy mogą być poprzedzone zawarciem umowy rezerwacyjnej, zawartej między deweloperem (a w niektórych przypadkach innym przedsiębiorcą) oraz rezerwującym, której przedmiotem jest zobowiązanie się dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa taka jest sporządzona na piśmie, może być odpłatna i sporządzana jest na określony czas. Strony mogą także poprzedzić zawarcie umowy umową przedwstępną, natomiast zastosowanie będą miały do niej przepisy ustawy deweloperskiej. | Nabywanie i zbywanie nieruchomości poza systemem deweloperskim następuje na podstawie pozostałych umów i stosunków prawnych regulowanych Kodeksem cywilnym, jak np.: umowa sprzedaży; umowa darowizny; umowa zamiany; dziedziczenie. Co do zasady strony umów innych niż tych zawartych w systemie deweloperskim mają swobodę w określeniu dokładnych postanowień swoich umów, za wyjątkiem np. zakazanego w umowach przenoszących własność nieruchomości zastrzeżenia warunku albo terminu. Strony mogą zawrzeć „umowę rezerwacyjną” dot. nieruchomości, ale nie będzie to umowa rezerwacyjna w rozumieniu przepisów ustawy – jej warunki strony danej umowy określają samodzielnie. Strony mogą poprzedzić zawarcie umowy umową przedwstępną na zasadach ogólnych. |
| STRONY UMOWY | |
| Co do zasady stronami umowy w systemie deweloperskim jest deweloper oraz nabywca. Deweloper jest zawsze przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcia deweloperskie. Nabywcą w rozumieniu przepisów ustawy jest zawsze osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą zawiera odpowiednio z deweloperem, lub w ograniczonym zakresie innym przedsiębiorcą, jedną z umów które wskazuje ustawa. W ograniczonym zakresie wybrane przepisy ustawy dotyczące umów rezerwacyjnych oraz odbiorów mają zastosowanie do przedsiębiorców innych niż deweloperzy, będących zbywcami nieruchomości w miejsce deweloperów. Dotyczy to przypadków, gdy umowę zawiera z nabywcą inny niż deweloper przedsiębiorca, a przedmiot umowy powstał w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego w rozumieniu przepisów ustawy, a przeniesienie praw z tych umów następuje na nabywcę po raz pierwszy. Będzie to więc dotyczyło sytuacji, gdy nabywcy nie sprzedaje bezpośrednio deweloper, tylko „pośrednik”. | Stronami umów których przedmiotem jest nabywanie i zbywanie nieruchomości są strony odpowiednich stosunków cywilnych, a więc np.: sprzedawca i kupujący; darczyńca i obdarowany. Gdy jedna ze stron nie spełnia odpowiedniej definicji strony z ustawy deweloperskiej, nie może być mowy o umowie w systemie deweloperskim. Tak więc, gdy zbywcą danej nieruchomości: nie jest deweloper w rozumieniu przepisów ustawy lub w ograniczonym zakresie inny przedsiębiorca; gdy nabywcą jest: osoba prawna lub osoba fizyczna nabywająca nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, zawsze mamy do czynienia z umową poza systemem deweloperskim. |
| PRZEDMIOT UMOWY | |
| Ustawa przewiduje zamknięty katalog umów do których znajduje zastosowanie, tak więc należy stwierdzić, że istnieje zamknięty katalog umów w systemie deweloperskim – umowy których przedmiot znajduje się poza katalogiem, nie mogą zostać uznane za umowy w systemie deweloperskim. Zgodnie z przepisami ustawy, przedmiotem umów w systemie deweloperskim są: wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Wraz z umowami których przedmioty wskazane są wyżej, mogą zostać zawarte następujące umowy, do których tym samym stosować się będzie również przepisy ustawy: wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego;przeniesienia własności lokalu użytkowego;wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego;przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego. UMOWY PRZEDWSTĘPNE Przepisy ustawy stosuje się również do umów w których deweloper zobowiązuje się do zawarcia powyższych umów (a więc do umów przedwstępnych). | Z uwagi na zamknięty katalog przedmiotu umów w systemie deweloperskim, można przyjąć, że wszystko co nie zostało wprost zaliczone do przedmiotu umów w systemie deweloperskim stanowi umowę poza systemem deweloperskim. Przedmiotem umów przenoszących własność nieruchomości poza systemem deweloperskim jest własność nieruchomości. Umowy zbycia i nabycia nieruchomości poza systemem deweloperskim obejmują przede wszystkim tzw. „rynek wtórny” oraz nabywanie nieruchomości w związku z działalnością gospodarczą. Poza systemem deweloperskim pozostają także wszelkie umowy których przedmiotem jest np. prace wykończeniowe lub remontowe, oraz przypadki np. umowy o roboty budowlane – a więc przypadek niekomercyjnego inwestora, który buduje na potrzeby własne. |
| ZABEZPIECZENIE NABYWCY I KONTROLA PRZEDSIĘWZIĘCIA | |
| Ustawa przewiduje specjalne instrumenty ochrony nabywcy. Przede wszystkim jest to unikalny system zapłaty dla zbywcy nieruchomości (za pośrednictwem mieszkaniowego rachunku powierniczego), oraz specjalny fundusz (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny) zabezpieczający nabywcę przed np. bankructwem zbywcy. Deweloper zapewnia nabywcy mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty albo zamknięty). Deweloper ma obowiązek prowadzenia jednego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Rachunek prowadzi bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo – kredytowa, które ewidencjonują wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy w ramach rachunku. Na żądanie nabywcy przedstawiają mu wszelkie informacje dot. wpłat i wypłat. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy W tym modelu deweloper dysponuje środkami wypłacanymi z rachunku w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek. Wypłata środków następuje jednak nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu ukończenia danego etapu realizacji. Bank kub kasa przed wypłatą deweloperowi pieniędzy dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów, której koszt ponosi deweloper. W przypadku zakończenia ostatniego etapu określonego w harmonogramach, bank lub kasa wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej lub pozostałych umów których dot. ustawa w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy W tym modelu bank lub kasa wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę wyłącznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo innej umowy które obejmuje ustawa w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Deweloper ma także obowiązek dokonywania bezzwrotnych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (wyodrębniony rachunek w ramach Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego), który zabezpiecza zwrot wpłat nabywców w przypadku np. upadłości dewelopera. Zasady dot. składek i ich wysokości zależą między innymi od wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Oprócz powyższego, deweloper ma także szereg obowiązków względem nabywcy lub potencjalnego nabywcy przed zawarciem umowy: sporządzenie wg wzorca tzw. prospektu informacyjnego, który zawiera szereg informacji dot. sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt stanowi integralną część umowy deweloperskiej lub informacyjnej; sporządzenie harmonogramu przedsięwzięcia, zawierającego co najmniej etapy, procentowy, szacunkowy podział kosztów oraz terminy zakończenia etapów; uzyskanie zgody banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę; udostępnianie dokumentacji, jak treść KW czy pozwolenie na budowę, zainteresowanym; obowiązki informacyjne dot. nieruchomości, inwestycji itp. | Nabywca danej nieruchomości poza systemem deweloperskim nie podlega co do zasady żadnej szczególnej ochronie ani zabezpieczeniu a zbywanie nieruchomości nie podlega żadnej szczególnej kontroli. Co do zasady chronią go tylko instrumenty wynikające z ogólnych zasad prawa jak np.: rękojmia; zastrzeżenie szczególnej formy czynności prawnej (akt notarialny) i wynikająca z tego kontrola notariusza nad przebiegiem całej transakcji. Narzędziem kontroli nabywania nieruchomości poza systemem deweloperskim jest zastrzeżona forma aktu notarialnego – działanie notariusza ma zabezpieczać prawidłowość przebiegu zbycia/nabycia nieruchomości. W zależności od okoliczności danego zbycia/nabycia nieruchomości, kontrolować ją mogą np. organy podatkowe, w przedmiocie np. podatku dochodowego (gdy zbycie nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej) lub podatku od czynności cywilnoprawnych. Wyjątkowym i szczególnym obowiązkiem dot. zbywania nieruchomości poza systemem deweloperskim, a wynikającym z ustawy deweloperskiej, jest obowiązek informowania przez dewelopera lub innego przedsiębiorcę nabywcy z którym zawierana jest umowa inna niż te określone w przepisach ustawy o tym, że lokal będący przedmiotem tej umowy nie jest lokalem mieszkalnym oraz w stosunku do tej umowy nie mają zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej, w tym w szczególności instrumenty ochrony środków pieniężnych. Informacje te przekazuje się nabywcy na trwałym nośniku, umożliwiającym zapoznanie się z informacją przed zawarciem umowy. Rozwiązanie takie ma za zadanie uświadomienie nabywcy, że nie będzie podlegał ochronie swoistej dla systemu deweloperskiego. |